成都住房租赁交易服务平台(试运行)

关于防范存量房(二手房)交易风险的温馨提示

一、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的合法凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险,最好选择有房产证的房屋进行二手房交易。核实卖(买)方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果是单位,到工商局看它的档案资料;如果卖(买)方有代理人,看他有没有经过公证的授权委托书。仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。买方也可以在 成都市存量房交易服务平台上查询卖方发布的房源信息和房源验证码。

二、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

四、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

五、几类特殊情况的房屋

已购公房、单位福利房、房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的规定,而且还须卖房人提供相关部门对其上市交易的批准书,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售。

如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则不要购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被人民法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。

六、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

七、物管费用和房屋质量的了解

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费、水费、光纤以及天然气(煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。另外还需要了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、网络、管线走向等细节。

八、中介机构的选择

如通过房屋中介机构购房,购房者要注意选择正规的、有一定实力、有社会责任感和信誉度的中介机构,则会避免出现很多不必要的麻烦,同时会给你的交易带来诸多方便。必要时可要求中介机构出示“两证”,一是工商部门颁发的营业执照,二是房管理局颁发的经纪机构备案资质证书;还可以要求中介机构出具卖方与中介签订的房源发布委托合同,确认中介提供房源的真实性、合法性;要求中介人员出示其注册证书,验证是否佩戴成都市房地产经纪协会颁发的胸牌。

九、合同约定是否明确

签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。如果选择了按揭贷款的付款方式,则须按照规定办理贷款手续。

建议买(卖)方使用从成都市存量房交易服务平台下载的合同指导文本。

十、关于使用成都市存量房交易服务平台的注意事项

1)房源发布只能采用个人或者机构发布两种方式的其中之一,不能同时发布,但可委托多家经纪机构发布。

2)发布房源和网签合同时,必须在成都市存量房交易服务平台中留下本人真实有效的手机号码,否则无法收到成都市存量房交易服务平台推送的验证码,将导致交易无法顺利进行。

通过中介机构成交的,在签订网签合时,买(卖)方有义务监督核对中介机构在成都市存量房交易服务平台中上传的三方信息(包括姓名、身份证号、联系方式等)和合同内容是否真实有效,以保障自身合法权益。

分享到:

主办单位:成都市城乡房产管理局操作指南